Bei einem privaten Immobilienverkauf gilt es, eine Vielzahl von Faktoren zu beachten – u.a. die sogenannte „Spekulationssteuer“. Unter diesem zwar immer noch sehr gebräuchlichen, aber eigentlich veralteten Begriff wird die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verstanden. Der eigentlich gültige Fachterminus hierfür lautet jedoch „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“.

Das bedeutet, wird ein Haus oder eine Wohnung aus privatem Besitz veräußert und dadurch ein Gewinn erzielt, wird eine Spekulationssteuer fällig. Um private Eigentümer vor dieser zu schützen, wurden vom Gesetzgeber bestimmte Rahmenbedingungen und Fristen eingeführt. Welche dies sind und wie sich die Höhe der Spekulationssteuer für eine Immobilie bemisst, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

1. WAS IST DIE SPEKULATIONSSTEUER EINER IMMOBILIE?

Laut § 23 EstG müssen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften entsprechend versteuert werden, sofern es sich dabei um ein Wirtschaftsgut wie eine Immobilie handelt. Die Spekulationssteuer wird allerdings nur dann fällig, wenn es zwischen Ankauf und Verkauf zu einer entsprechenden Wertsteigerung gekommen ist und die Immobilie mit Gewinn veräußert wurde. Wichtig dabei: Die Spekulationssteuer wird immer nur auf den Wertgewinn erhoben, nicht auf die komplette Verkaufssumme.

Ob eine Spekulationssteuer entrichtet werden muss oder nicht, ist allerdings nicht nur von der Wertsteigerung selbst abhängig, sondern auch von einer Reihe weiterer Kriterien. Hierzu gehört etwa die sogenannte Spekulationsfrist, die zugunsten des Eigentümers eine Besteuerung verhindern kann.

2. WAS IST DIE SPEKULATIONSFRIST?

Die vom Gesetzgeber vorgegebene Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Liegen zwischen dem Kauf einer Immobilie und deren Verkauf mindestens 10 Jahre, wird auf eine Steuererhebung seitens des Fiskus verzichtet. Finden Kauf und Verkauf hingegen innerhalb der 10-jährigen Frist statt, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden. Davon betroffen: Nicht bebaute Grundstücke, vermietete Häuser und Wohnungen, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Miteigentumsanteile sowie Erbbaurechte. Für die Einhaltung der Spekulationsfrist maßgeblich ist dabei das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Bei anderen Wirtschaftsgütern wie Gold, Schmuck, Antiquitäten, Oldtimern oder
Kunstgegenständen, die mit Gewinn veräußert werden, liegt die Spekulationsfrist im Vergleich dazu nur bei einem Jahr. Diese Fristen sollten private Verkäufer jedenfalls im Blick behalten.

3. WIEVIEL EIGENKAPITAL IST FÜR DEN HAUSKAUF NOTWENDIG?

Wichtigster Baustein bei der Immobilienfinanzierung ist meist das vorhandene Eigenkapital. Wer über größere Summen an angespartem Vermögen verfügen kann, hat einerseits bessere Chancen einen Kredit gewährt, andererseits auch die Möglichkeit, höhere Summen fremdfinanziert zu bekommen. Immobilienexperten empfehlen einen Mindestanteil von 20% – 30% Eigenkapital von der Gesamtsumme. Viele Banken setzen diese Grenze auch als Bedingung für die Kreditgewährung. Mittlerweile finden sich allerdings auch viele Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital. Hier gilt es als Käufer besonders genau hinzusehen und gegebenenfalls versteckte Kosten bei der Rückzahlung vorab zu erkennen. Solche Vollfinanzierungen können auch durch Privatkredite ermöglicht werden. Hier gilt es zu beachten, dass oft strengere Konditionen und höhere Zinssätze auf den Käufer zukommen.

4. WER MUSS EINE SPEKULATIONSSTEUER ZAHLEN?

Die Spekulationssteuer bzw. Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften müssen somit all jene bezahlen, die Veräußerungsgewinne aus privaten Verkäufen generieren, welche § 23 EstG unterliegen und die entsprechende Spekulationsfrist unterschreiten.

Bekommt man im Zuge einer Gütertrennung bzw. Scheidung ein Grundstück oder Objekt zugeschrieben, sind Spekulationssteuer und -frist ebenfalls gültig und dementsprechend zu beachten. Dies gilt auch für den Fall, dass man eine Immobilie erbt. Dem Erben wird dann die Haltedauer des Erblassers zugerechnet, sodass dieser ebenfalls einer etwaigen Spekulationssteuer unterliegt und diese bei einer geplanten Veräußerung berücksichtigen muss.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen, sodass private Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen von einer Steuerpflicht ausgenommen sind.

5. WER MUSS KEINE SPEKULATIONSSTEUER ZAHLEN?

Abgesehen von der ordnungsgemäßen Einhaltung der 10-jährigen Spekulationsfrist, gibt es auch weitere Ausnahmen, weshalb die Spekulationssteuer nicht erhoben wird und auf diese Weise Steuern gespart werden können:

  • Durchgängige Eigennutzung der Immobilie

Wurde eine Immobilie durchgängig selbst bewohnt, ist die Veräußerung in jedem Fall steuerfrei. Einzige Voraussetzung: Das Haus oder die Wohnung wurde ab dem Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Fertigung bis zum Datum des Verkaufs ausschließlich selbst bewohnt bzw. zu eigenen Wohnzwecken verwendet. Hierzu zählt auch, wenn die Immobilie durch die eigenen Kinder bewohnt wird, sofern diese noch Kindergeld (unterschiedliche Altersgrenzen beachten) erhalten.

  • Eigennutzung der Immobile über 3 Jahre

Ein privater Immobilienverkauf bleibt aber auch dann steuerfrei, wenn ein Objekt zwar nicht durchgängig jedoch langfristig (über 3 Jahre hinweg) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. D.h., wurde ein Haus oder eine Wohnung im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, kann es im dritten Jahr steuerfrei verkauft werden. Hierbei geht es zudem nicht um volle Kalenderjahre, sondern lediglich um die Randjahre. D.h., wurde eine Immobile nur wenige Tage im ersten und dritten Jahr bewohnt, jedoch durchgängig im mittleren Jahr, kann das Objekt in der Regel steuerfrei gewinnbringend veräußert werden.

  • Drei-Objekt-Grenze

Unter Einhaltung aller Kriterien, bleibt eine Veräußerung aber nur dann steuerfrei, wenn innerhalb eines Jahres nicht mehr als drei Objekte verkauft werden. Wird diese Grenze überschritten, fällt die Verkaufstätigkeit unter den gewerblichen Immobilienhandel.

 

6. WIE HOCH IST DIE SPEKULATIONSSTEUER BEIM VERKAUF EINER IMMOBILIE?

Während Erträge aus Kapitalvermögen im Zuge der Abgeltungssteuer immer pauschal mit 25% versteuert werden, ist die Spekulationssteuer abhängig von der jeweiligen Besteuerung des Verbrauchers. Zur Berechnung der Spekulationssteuer wird somit jener Steuersatz herangezogen, der auch der Einkommensteuer zugrunde liegt.

Die Höhe der Spekulationssteuer ergibt sich somit aus dem Veräußerungsgewinn und dem darauf anzuwendenden Steuersatz (Beispiele siehe Grafik).

Wer ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung aus privatem Besitz veräußern möchte und wissen will, ob sich ein Verkauf auch tatsächlich lohnt, sollte sich im besten Fall von einem Immobilienmakler beraten lassen. Dieser hilft bei der Bewertung einer Immobilie und bei der Berechnung der Höhe einer etwaigen Spekulationssteuer. Anhand dieser Gegenüberstellung wird rasch ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Immobilienverkauf sinnvoll ist und mit welchen zusätzlichen Kosten dabei mitunter zu rechnen ist.

 

 

 

 

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