Renditeobjekt mit steuerlichem Hebel

Ein Gründerzeitjuwel samt Ausbau (vier von zehn Wohnungen) im Jahr 1974! Mit vollvermieteten zehn Einheiten, einem langjährigen Gewerbeankermieter und einer außergewöhnlichen steuerlichen Position — dieses Objekt bietet dem erfahrenen Kapitalanleger weit mehr als stabile Mieteinnahmen.

Das Objekt präsentiert sich vollständig vermietet — alle zehn Einheiten sind belegt, der Leerstand liegt bei null. Die Mieterstruktur verbindet einen starken Gewerbeankermie­ter im Erdgeschoss mit neun Wohneinheiten auf den Obergeschossen und bietet damit die ideale Kombination aus Renditestabilität und breiter Risikostreuung.

Herzstück der Vermietung ist die West-Apotheke im Erdgeschoss — ein systemrelevanter, konjunkturunabhängiger Mieter mit Gewerbemietvertrag seit September 2014. Apotheken zählen zu den belastbarsten Gewerbemietern überhaupt: Die strikte Regulierung des Apothekenmarkts schützt vor Verdrängungswettbewerb, die Nahversorgungsfunktion bindet den Standort dauerhaft an den Mie­ter.

Die Wohneinheiten sind mehrheitlich langfristig besetzt — mehrere Mietverhältnisse laufen seit Jahren stabil, die jüngeren Neubelegungen ab 2024 und 2025 zeigen, dass das Objekt am Markt nachgefragt bleibt und Neuvermietungen zügig gelingen.

Die Jahres-Nettokaltmiete beläuft sich auf 82.680 € — eine belastbare Basis, die auf einem diversifizierten Mietermix aus stabilem Gewerbeanker und neun Wohnhaushalten ruht. Mietausfallrisiken sind strukturell minimiert: Kein einzelner Wohnmieter trägt mehr als 12 % der Gesamteinnahmen.

Die stille Reserve: verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Was dieses Objekt von einem gewöhnlichen Zinshaus unterscheidet, liegt nicht allein in den Mieteinnahmen — sondern in einer steuerlichen Ausgangslage, die für hochverdienende Kapital­anleger einen erheblichen Mehrwert schafft: Ein unabhängiges Sachverständigengutachten eines nach IQ-ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters belegt rechtssicher eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer von 18 Jahren.

Das bedeutet: Statt der gesetzlich typisierten 2 % Abschreibung pro Jahr kann der Erwerber 1/18 des Gebäudewertes jährlich steuerlich geltend machen — ein Abschreibungssatz von 5,56 %. Das ist das 2,8-fache der Regelabschreibung. Bei einem Kaufpreis von 1.370.000 € und einem Gebäudeanteil von 80 % ergibt sich eine AfA-Basis von 1.096.000 € — und eine jährliche Abschreibung von rund 60.889 €.

Was bleibt nach Steuern? Die Zahlen sprechen.

Das folgende Rechenbeispiel basiert auf einem Kaufpreis von 1.370.000 €, einer Finanzierung von 90 % Fremdkapital zu 4,5 % Zinsen p.a. sowie einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 %. Der Gebäudeanteil wird mit 80 % angesetzt, der Boden­anteil mit 20 %.

Steuerliche Einkünfte aus V & V — Jahresbetrachtung

Jahresnettokaltmiete (Einnahmen)

+ 82.680 €

AfA Gebäude (1/18 × 1.096.000 €)

− 60.889 €

Zinsen Fremdkapital (4,5 % × 1.233.000 €)

− 55.485 €

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (~20 %)

− 16.536 €

Steuerlicher Verlust V & V

− 50.230 €

Dieser Verlust ist vollständig mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt, Gewinn­einkünfte) verrechenbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ergibt sich eine jährliche Steuererstattung von rund 17.581 € — allein aus der Verlustverrechnung. Gegenüber der gesetzlichen 2 %-AfA beträgt der jährliche Steuervorteil der verkürzten Nutzungsdauer 13.639 € mehr pro Jahr.

Tatsächlicher Cashflow — was der Investor behält

Jahresnettokaltmiete (Einnahmen)

+ 82.680 €

Zinszahlungen Fremdkapital

− 55.485 €

Bewirtschaftungskosten (~20 %)

− 16.536 €

Instandhaltungsrücklage (~10 €/m²)

− 9.400 €

Tatsächliche Einkommensteuer (Verlustverrechnung)

0 €

Steuererstattung aus Verlustverrechnung (35 %)

+ 17.581 €

Effektiver Gesamt-Cashflow nach Steuern

+ 18.840 € / Jahr

Auf das eingesetzte Eigenkapital von 137.000 € ergibt dies eine Eigenkapitalrendite von 13,7 % p.a. nach Steuern — getragen von realen Mieteinnahmen, steuerlichem Hebel und solider Mieterstruktur. Über den gesamten Abschreibungszeitraum von 18 Jahren kumuliert sich der Steuervorteil der verkürzten Nutzungsdauer auf rund 245.000 €.

Vier Wohnungen wurden in den letzten Jahren komplett saniert worden. Weitere Modernisierungsmaßnahmen sind fortlaufend durchgeführt worden.

Fazit: In Summe handelt es sich um ein durchdachtes Renditeobjekt mit klarem Profil: historischer Charme, wirtschaftliche Stabilität und ein steuerlicher Vorteil, der den Unterschied macht. Eine Gelegenheit für Kapitalanleger, die nicht nur auf Sicherheit, sondern auch auf intelligente Renditeoptimierung setzen.