VERKEHRSWERT VS. MARKTWERT?
WIE WIRD DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE BERECHNET?
Beim geplanten Verkauf einer Immobilie muss zunächst der Verkehrswert einer solchen ermittelt werden. Welche Kriterien dabei beachtet werden müssen und wie der Wert im Detail berechnet wird, erklären wir nachfolgend. Denn durch eine fachgemäße Verkehrswertermittlung wird der Grundsein für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung gelegt.
WOZU MUSS DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE ERMITTELT WERDEN?
Wenn über den Verkehrswert einer Immobilie gesprochen wird, ist damit der Verkaufspreis, welcher aktuell auf dem Markt zu erzielen ist, gemeint. Der Wert gibt somit Auskunft darüber, welchen Preis eine Immobilie beim Verkauf oder Ankauf theoretisch in der Lage ist zu erzielen. Zu dessen Ermittlung werden unterschiedliche Faktoren herangezogen, u.a. das Objekt selbst sowie die Lage bzw. die aktuelle Nachfrage vor Ort. Beim Verkehrswert handelt es sich somit immer um einen rechnerischen Wert, der vom tatsächlichen Verkaufs- oder Ankaufspreis abweichen kann.
Das bedeutet, wenn die Nachfrage auf einem lokalen oder regionalen Markt höher ist, als aktuell angenommen bzw. theoretisch errechnet, kann der erzielbare Preis vom ermittelten Verkehrswert mitunter deutlich nach oben abweichen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich um eine besonders begehrte Immobilie handelt und potenzielle Käufer dazu bereit sind, einen speziellen Liebhaberpreis zu bezahlen. Im Gegensatz dazu kann der erzielte Erlös für eine Immobilie aber auch unter dem ermittelten Verkehrswert liegen, wenn sich beispielsweise im Zuge des Verkaufsprozesses herausstellen sollte, dass etwaige Mängel oder ähnliches vorliegen.
Genaue Marktkenntnis und baufachliches Know-how sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes somit unerlässlich. Wir von der Daniel von Baum Immobilien GmbH bringen beide Voraussetzungen mit und unterstützen Kunden professionell bei der Ermittlung des richtigen Verkehrswertes, so dass eine Immobilienvermarktung bestmöglich vorbereitet wird.
Den Verkehrswert berechnen
VERKEHRSWERT VS. MARKTWERT?
Wie eben beschrieben, entspricht der Verkehrswert nicht immer dem tatsächlichen Marktpreis, so dass Immobilien häufig auch darunter bzw. darüber veräußert werden. Weshalb ist das so? Während der Verkehrswert zunächst dazu dient, einen Angebotspreis zu definieren, wird der Markt- bzw. Verkaufspreis erst im Zuge der eigentlichen Immobilienvermarktung ermittelt.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird allerdings nicht nur dann berechnet, wenn diese als Ankaufs- oder Verkaufsobjekt dient, sondern auch bei Scheidungen, gerichtlichen Zwangsversteigerungen oder Erbschaften. Auch für den Fall, dass eine steuerpflichte Person Rückstände beim Fiskus hat, wird eine Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt durchgeführt.
WIE WIRD DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE BERECHNET?
In vielen Fällen wird ein Gutachter bzw. Sachverständiger mit der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie betraut. Darüber hinaus gibt es auch Immobilienmakler wie die Daniel von Baum Immobilien GmbH, die auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert sind. Wesentlich dabei ist, dass Gutachter oder Makler mit den Begebenheiten vor Ort vertraut sind und den lokalen oder regionalen Markt bestens kennen. Darüber hinaus sollte ein Gutachter oder Makler unabhängig agieren und ausreichend erfahren im Erstellen solcher Gutachten sein.
Wer den Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes plant, sollte sich im Idealfall somit an einen erfahrenen und lokalen Experten wenden. Mitunter können unterschiedliche Gutachter oder Makler auch zu abweichenden Ergebnissen kommen. Das hat nicht immer nur etwas mit Erfahrung und Marktkenntnis zu tun, sondern kann auch an den unterschiedlichen Bewertungsverfahren liegen, die zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen werden können.
Meistens werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie mindestens zwei verschiedene Verfahren gleichzeitig angewendet. Insgesamt gibt es drei solcher Wertermittlungsverfahren.
1. ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS DURCH VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Diese Methode kommt speziell dann zur Anwendung, wenn es um die Verkehrswertermittlung bei Eigentumswohnungen und Wohnimmobilien geht. Das Objekt, welches bewertet werden soll, wird dabei mit gleichwertigen Immobilien (Grundfläche und Lage) in der Nähe verglichen.
2. ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS DURCH SACHWERTVERFAHREN
Durch dieses Verfahren wird in erster Linie der Verkehrswert von Immobilien ermittelt, die selbst genutzt werden sollen. Am Markt verfügbare Häuser und Wohnungen bleiben beim Sachwertverfahren unberücksichtigt. Bei dieser Methode werden die sogenannten Sachwerte der Immobilie sowie etwaiger Außenanlagen auf Basis der Herstellungskosten abzüglich der Abnutzung ermittelt. Beim Grundstück selbst hingegen kommt vornehmlich das Vergleichsverfahren zur Anwendung.
3. ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS DURCH ERTRAGSWERTVERFAHREN
Diese Methode kommt bei Immobilien zur Anwendung, die fortlaufende Erträge in Form von Miet- oder Pachteinnahmen erwirtschaften. Vornehmlich geht es hier also um Mietshäuser, Gewerbeimmobilien sowie Anlageobjekte. Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert inklusive der Verzinsung sowie den um die Bewirtschaftungskosten bereinigten Mietertrag in die Berechnung miteinbezogen.
WIE BERRECHNET DAS FINANZAMT DEN VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE?
Wie bereits erwähnt, wird im Falle einer Scheidung, einer Zwangsversteigerung oder einer Erbschaft der Verkehrswert einer Immobilie durch das Finanzamt ermittelt. Allerdings basiert die Verkehrswertermittlung durch den Fiskus auf einer vereinfachten Berechnungsformel. So findet eine eigentlich notwenige Objektbesichtigung so gut wie nie statt, wodurch wertmindernde Faktoren wie beispielsweise Baumängel oder objektspezifische Merkmale in der Berechnung keine Berücksichtigung finden. Dies hat zur Folge, dass der ermittelte Verkehrswert deutlich vom tatsächlichen Marktwert abweichen und für den Verkäufer erhebliche finanzielle Nachteile mit sich führen kann.
Deshalb empfiehlt es sich auch in diesen Fällen Experten wie die Daniel von Baum Immobilien GmbH mit der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie zu betrauen. Die Kosten für eine Gutachtenerstellung lassen sich zuweilen sogar steuerlich geltend machen.
Für Rückfragen oder nähere Informationen zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie stehen wir jederzeit gerne zur Verfügung.
