Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
RENDITEBERECHNUNG BEI IMMOBILIEN
Ein Eigenheim ist oft eine gute Investition für die eigene Altersvorsorge, doch es gilt einiges zu beachten. Welches die wichtigsten Faktoren für die zu erwartende Rendite sind, wollen wir nachfolgend näher betrachten.
DEFINITION RENDITE – WAS VERSTEHT MAN EIGENTLICH UNTER RENDITE?
Unter der Rendite verstehen Anleger den Ertrag einer Geld- oder Sachanlage, welcher innerhalb eines Jahres erzielt wird. Somit ist die Rendite ein wichtiger Aspekt zur Erfolgsmessung von Kapitalanlagen. Normalerweise wird überwiegend bei Kapitalanlagen von der Rendite gesprochen. In vielen Fällen wird die Rendite auch als Mittel der Erfolgsmessung bei direkten Beteiligungen herangezogen. Diese Beteiligung muss nicht unbedingt in Form von Kapital vorliegen, sondern kann auch in Form von Immobilien, eigener Arbeit oder Rohstoffen erfolgen.
RENDITE BERECHNEN – WIE KANN MAN DIE RENDITE EINER IMMOBILIE BEZIFFERN?
In der Folge wollen wir zeigen, wie man die Rendite einer Immobilie anhand einfacher Kennzahlen berechnen kann. So erfahren Sie auch, worauf man bei der Objektsauswahl achten sollte und ob eine Investition Sinn macht.
OBJEKTRENDITE
Die Objektrendite umfasst alle Einnahmen und Ausgaben der Anlage wie beispielsweise Anschaffungskosten, Mieteinahmen, Steuerzahlungen usw. – allerdings nicht die Finanzierungen. Mit der Objektrendite lassen sich verschiedene Immobilien miteinander vergleichen und so abschätzen, ob sich eine Investition tatsächlich lohnt.
Formel Objektrendite:
Mietertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite
WELCHE ZU ERWARTENDE RENDITE IST GUT?
Die Rendite einer Immobilie gibt an, wie viel ein Investor mit dem Kauf verdient, dazu vergleicht man die jährlichen Ausgaben und Einnahmen rund um die Immobilie.
Auf der Ausgabenseite finden sich Kaufpreis, Zinskosten, Abtragszahlungen und Zusatzkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können wie beispielsweise Makler-, Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten.
Auf Habenseite stehen dem die monatlichen Mieteinnahmen sowie der erzielte Preis beim Wiederverkauf gegenüber.
Generell gilt, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4% angestrebt werden sollte, um von einer „guten Rendite bei Immobilien“ sprechen zu können. Andernfalls sollte das Geld besser anderweitig angelegt werden.
NETTOMIETRENDITE/ BRUTTORENDITE
Als Jahresertrag wird bei einer Immobilie die Mietrendite aus der Vermietung herangezogen. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt die Nettorendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notargebühren und Gebühren für Grundbucheintragungen sowie die Grunderwerbssteuer.
Formel Bruttomietrendite:
100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %
Formel Nettomietrendite:
Hier werden zudem noch die Kaufnebenkosten hinzugerechnet. Anschließend werden.
Nettokaltmiete und Verwaltungskosten abgezogen. Abschließend werden Jahresreinertrag und Investitionskosten dividiert.
Beispiel für die Berechnung der Nettomietrendite
Kaufpreis: 300.000 €
Kaufnebenkosten 320.0000 €
Nettokaltmiete: 10.000 € – jährliche Verwaltungskosten: 500 € – jährliche Instandhaltungskosten: 700 € = Jahresreinertrag: 8.800 €
Jahresreinertrag: 8.800 € / Investitionskosten: 320.000 € x 100 = 2,75 % Nettomietrendite
LOHNT SICH EINE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE?
Folgende Fragen sollte man sich vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage stellen und für sich beantworten.
Kaufpreis: Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ein Faktor von 20 ist eher günstig, ein Faktor von über 30 eher teuer.
Nebenkosten/ Anschaffungskosten: Wie hoch sind Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbssteuer?
Mieteinnahmen: Welche Kaltmiete ist zu erzielen?
Verwaltungskosten: Wie hoch sind diese?
Steuern: Wie hoch ist der Grenzsteuersatz? Wie hoch ist die Abschreibung
Finanzierung: Ist die Zinsbindung für die Finanzierung länger als die Nutzungsdauer?
Wiederverkauf: Welche Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Wertänderungsgründe?
Sofern Sie diese Fragen nicht selbst beantworten können, sollten Sie einen Experten im Bereich Immobilienbewertung zu Rate ziehen
FAZIT:
Eine Immobilie rein als Kapitalanlage zu kaufen, ist nicht immer eine lohnenswerte Investition. Die Rendite einer Immobilie lässt sich im Vorhinein nicht mit einem fixen Wert taxieren. Neben den reinen finanziellen Aspekten einer Immobilie geht es schlussendlich auch immer um die Menschen. Manche Mieter kümmern sich um fremdes Eigentum als wäre es ihr eigenes, andere hingegen gehen nicht sehr pfleglich mit der Mietsache um. Auch diese Seite sollte man beachten, so ist auch der Mieter entscheidend und kann zu positiven oder negativen Wertschwankungen führen.
Gute Renditen lassen sich vor allem dann erzielen, wenn der Standort im Vorhinein nicht ideal ist, sich aber aufgrund verschiedener Faktoren (Ausbau der Infrastruktur usw.) verbessert.
