Wenn der Immobilienkauf platzt

Immobilienkauf platzt: Abbruch der Verkaufsverhandlungen

Wenn die Vertragsverhandlungen beim Wohnungsverkauf vom Verkäufer abgebrochen werden, dann hat der Kaufinteressent trotz abgeschlossenem Finanzierungsvertrag keinen Anspruch auf Schadenersatz.

BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az. V ZR 11/17

Der Fall

Die Beklagte inserierte für den Kaufpreis von 376.600 Euro eine Eigentumswohnung. Nach der Besichtigung wurden dem Kläger vom Vermittler der Wohnung die Vertragsentwürfe zugesandt. Der Kläger war sich daraufhin sicher, dass der Kaufvertrag zustande kommt und setzte sich mit seinem Finanzdienstleister in Verbindung. Zur Finanzierung der Immobilie wurde im Anschluss ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Kurz vor dem Beurkundungstermin und nach Ablauf der Widerrufsfrist des Darlehensvertrags, platzte jedoch der Verkauf. Die Beklagte ließ mitteilen, dass die Wohnung jetzt zu einem Preis von 472.400 Euro zum Verkauf stünde. Die Rückabwicklung des Darlehensvertrags war mit Unkosten verbunden, die sich der Kläger im Rahmen einer Schadenersatzforderung von der Eigentümerin der Wohnung zurückholen wollte.

Die Folgen

Am Ende wurde die Klage abgewiesen. Der BGH untermauerte damit seine bestehende Rechtsprechung. Darin heißt es, dass keine der beiden Parteien gebunden ist, solange die Beurkundung des Kaufvertrags noch nicht abgeschlossen ist. Bis zur endgültigen Vertragsunterzeichnung können beide Seiten vom Vertrag Abstand nehmen oder diesen an die neuen Bedingungen angleichen. Bei Grundstücksverträgen können lediglich bestimmte Ausnahmen zu berechtigten Schadenersatzansprüchen führen. Dies kann zum Beispiel bei vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen der Fall sein. Im Beispielfall ist der BGH der Meinung, dass die Eigentümerin den Interessenten nicht auf eine geplante Erhöhung des Kaufpreises hinweisen muss. Zwar wusste die Beklagte, dass der Kläger bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, doch auch dieses Wissen wird nicht als schwerwiegender Treuepflichtverstoß angesehen.

Was kann man machen?

Wer einen Schadenersatzanspruch erfolgreich geltend machen will, muss hohe Anforderungen erfüllen. So muss bewiesen werden, dass im Rahmen der Grundstückskaufverträge tatsächlich vorvertragliche Treuepflichten verletzt wurden. Der BGH unterstreicht mit seinem Urteil diese Bedingungen. Nur in Ausnahmefällen wird es jedoch dem potentiellen Käufer gelingen, einen schwerwiegenden Treuepflichtverstoß der anderen Partei unter Beweis zu stellen. Wenn vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung Entscheidungen gefällt werden, dann trägt jede Seite selbst das Risiko dafür. Das Scheitern der Vertragsverhandlungen, beispielsweise wegen einer Erhöhung des Kaufpreises, muss vor der Finanzierung immer mit einkalkuliert werden. Deshalb sollte sich der Käufer im Vorfeld mit der Bank absprechen. Der Bankberater kann dem Interessenten zum Beispiel ein kostenloses Lösungsrecht oder eine Annahmefrist einräumen. Somit wird festgelegt, dass die Finanzierung wieder aufgehoben wird, wenn der Kaufvertrag aus bestimmten Gründen nicht rechtswirksam abgeschlossen werden kann. Im Finanzierungsvertrag kann im Vorfeld auch die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung getroffen werden. Wichtig ist in jedem Fall, dass der Abschluss des Kaufvertrags vor Ablauf der Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet wird.