Baupläne beim Nachbargrundstück

Verkäufer muss über Baupläne des Nachbarn informieren

Wer eine Wohnung verkaufen will und bereits darüber informiert ist, dass ein Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück geplant ist, der muss den potentiellen Käufer darüber aufklären.

LG Hamburg, Urteil vom 4. Juli 2017, Az. 326 O 193/15

Der Fall

Unter Ausschluss der Sach- und Rechtsmängelhaftung verkaufte der Beklagte eine Eigentumswohnung mit notariellem Grundstückskaufvertrag an den Kläger. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung wusste die Verkäuferin aber bereits über die Planung eines Neubauprojekts auf dem Nachbargrundstück. Sechs Monate später war es dann so weit und es wurde auf besagtem Grundstück ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus gebaut. Dadurch wurde das bisherige Ausmaß der Abstandsflächen und der umgebenden Bebauung erheblich verändert. Der Käufer verlangte daraufhin der von der Verkäuferin Schadenersatz.

Die Folgen

Ein weitgehender Ausschluss der Haftung für Sach- und Rechtsmängel war zwar im Kaufvertrag vereinbar, dem Käufer wurde vom LG Hamburg dennoch Schadenersatz zugesprochen. Wenn die Umstände nicht dem Anwendungsbereich des Sachmängelgewährleistungsrechts unterliegen, sind neben dem im Kaufvertrag festgelegten Mangelgewährleistungsrecht, auch die allgemeinen Grundlagen für Schadenersatzansprüche anwendbar, teilten die Richter mit. Weil in diesem Fall vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt wurden, muss die Verkäuferin auf Schadenersatz haften. So hätte Sie die Kläger auch ohne vorherige Aufforderung auf das geplante Bauvorhaben hinweisen müssen. Der Umfang und die Art der geplanten Bebauung des angrenzenden Grundstücks haben erhebliche Auswirkungen auf die wertbildenden Faktoren des Kaufgegenstands und unterliegen nicht dem Sachmängelgewährleistungsrecht.

Was ist zu tun?

Mit dieser Entscheidung wird das Ausmaß von Aufklärungspflichten durch die LG Hamburg über die Arglist hinaus ausgeweitet. Durch das Urteil wird genau festgelegt, dass jeder Vertragspartner die Pflicht hat, den anderen Vertragspartner über alle Umstände aufzuklären, die seinen Vertragszweck zu vereiteln geeignet sein und die Entscheidung des Käufers beeinflussen können. Die richterliche Rechtssprechung lässt jedoch verlauten, dass dies nur Mitteilungen betrifft, die der Käufer redlicherweise nach Treu und Glauben erwarten darf. Die Regelung nimmt den Verkäufer in die Pflicht und so muss er den potentiellen Käufer unaufgefordert über alle Umstände in Kenntnis setzen, die für die Preiskalkulation von entscheidender Bedeutung sein können und zu erkennen ist, dass das Angebot des Käufers auf falschen Vorstellungen basiert. Im Einzelfall muss geklärt werden, ob tatsächlich eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegt und damit die Haftung greift. Damit es gar nicht erst so weit kommt, sollte der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag die Haftung wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichten ausschließen. Dies betrifft in erster Linie die Pflichten, die über das arglistige Verschweigen bestimmter Umstände hinausgehen.