Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Immobilie finanzieren: So berechnen Sie Ihr Budget richtig

Bevor man sich ein Haus oder eine Wohnung kauft, stellt sich meist die Frage: „Was kann ich mir eigentlich leisten?“. Um dies tatsächlich realistisch zu kalkulieren, müssen die monatliche Belastbarkeit bzw. die vorhandenen Rücklagen definiert werden. Hierzu sollte jedenfalls ein objektiver Finanzplan erstellt und ein Experte in Sachen Immobilienkauf zu Rate gezogen werden.

 

1. Was sollte man beim Kauf einer Immobilie beachten?

Die Aufnahme eines Kredits ist meist unerlässlich, weshalb eine sichere Finanzplanung unbedingt notwendig ist. Diese sollte auf einer kritischen Betrachtung der eigenen finanziellen Lage sowie den zukünftigen Möglichkeiten beruhen. Nach einem ersten Überblick ist der nächste Schritt das Kreditgespräch mit der Hausbank, bei welchem der individuelle Rahmen für den Immobilienkauf festgelegt wird. Wurde ein passendes Haus oder eine passende Wohnung gefunden und die Bonität des Käufers wurde von der Bank bestätigt, kann ein auf die speziellen Bedürfnisse des Kunden zugeschnittener Kredit ausgehandelt und festgesetzt werden.

 

2. Zusatzkosten beim Kauf einer Immobilie

Was auf Käuferseite oft vergessen wird ist, dass die finanzielle Belastung den reinen Kaufpreis meist deutlich übersteigt. Durch die Aufnahme des Kredites und den Kaufvertrag für die Immobilie entstehen Zusatzkosten von nicht unerheblicher Höhe. So sind folgende Kostenpunkte zum Kaufpreis hinzuzurechnen und zu beachten:

• Provision für Makler
• Notargebühren
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
• Grunderwerbssteuer
• Zinsen bei der Bank

Die Höhe der Nebenkosten hängt oft auch von der Kaufsumme ab. Pauschal lässt sich sagen, dass Käufer meist mit Nebenkosten von 5% – 10% des Kaufpreises rechnen müssen.

 

3. Wieviel Eigenkapital ist für den Hauskauf notwendig?

Wichtigster Baustein bei der Immobilienfinanzierung ist meist das vorhandene Eigenkapital. Wer über größere Summen an angespartem Vermögen verfügen kann, hat einerseits bessere Chancen einen Kredit gewährt, andererseits auch die Möglichkeit, höhere Summen fremdfinanziert zu bekommen. Immobilienexperten empfehlen einen Mindestanteil von 20% – 30% Eigenkapital von der Gesamtsumme. Viele Banken setzen diese Grenze auch als Bedingung für die Kreditgewährung. Mittlerweile finden sich allerdings auch viele Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital. Hier gilt es als Käufer besonders genau hinzusehen und gegebenenfalls versteckte Kosten bei der Rückzahlung vorab zu erkennen. Solche Vollfinanzierungen können auch durch Privatkredite ermöglicht werden. Hier gilt es zu beachten, dass oft strengere Konditionen und höhere Zinssätze auf den Käufer zukommen.

 

4. Das Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen stammen:

• Barvermögen
• Spareinlagen
• Aktiendepots
• Bausparvertrag
• Darlehen aus dem Verwandtenkreis
• Lohnvorschuss

 

5. Eigene Einnahmen uns Ausgaben kalkulieren

Jede Bau- oder Immobilienfinanzierung beginnt mit einer soliden Haushaltsrechnung. Vereinfacht gesagt, sollen dabei die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden uns so mögliche monatliche Rückzahlungen definiert werden. Was auf den ersten Blick recht einfach aussieht, entwickelt sich in der Praxis meist zu einem schwierigen Unterfangen. Das monatliche Nettoeinkommen ist schnell bestimmt, bei den variablen monatlichen Kosten sieht es hingegen schon anders aus. Wie soll man spontane Einkäufe, Restaurantbesuche, Geschenkkäufe oder Reparaturen auf monatlicher Basis mit einem fixen Wert belegen?

Sinnvoll ist, bereits vor einer möglichen Immobilienfinanzierung ein genaues Haushaltsbuch zu führen und so mehrere Monate hintereinander festzuhalten, welche Ausgaben gemacht wurden. Wird im Zuge eines Immobilienkaufes auch mit Nachwuchs geplant, sollte dies unbedingt in die Kalkulation miteinbeziehen.

Wurden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, sollte man vom vorhandenen Differenzbetrag eine Reserve von 15% abziehen. Dieser soll unvorhersehbare Ausgaben (Reparaturen, Nachzahlungen usw.) abdecken und für die nötige Sicherheit sorgen.

 

6. Kreditsumme für den Immobilienkauf kalkulieren

Auf Basis der vorangegangenen Schritte kann abschließend der Kaufpreis einer leistbaren Immobilie ermittelt werden. Die nachfolgende Formel hilft bei der Berechnung.

(Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100) : (Zinssatz in Prozent + Anfangstilgung in Prozent) = maximaler Kreditbetrag