Immobilienmarkt in Zeiten von Corona

„Herr von Baum, ist jetzt überhaupt noch ein guter Zeitpunkt?“ – kaum eine Frage hören wir derzeit so oft. Nach den turbulenten Jahren mit rasant gestiegenen Zinsen sind viele Eigentümer in Wuppertal verunsichert. Diese Unsicherheit ist verständlich: Der Markt hat sich in kurzer Zeit stark verändert, und die Schlagzeilen der letzten Zeit haben zusätzlich für Nervosität gesorgt. Genau deshalb lohnt der nüchterne Blick auf Zahlen statt auf Schlagzeilen. Seit vielen Jahren vermarkten wir Immobilien in Wuppertal und im Bergischen Land – vom Briller Viertel über Cronenberg bis nach Ronsdorf. In diesem Marktbericht teilen wir, was die aktuellen Daten zeigen und was wir davon Woche für Woche in der eigenen Vermarktung wiederfinden. Wichtige Erkenntnisse Die Preise in Wuppertal sind zuletzt nicht weiter gefallen, sondern haben sich auf dem Vorjahresniveau stabilisiert (Quelle: Gutachterausschuss Wuppertal). Die Nachfrage zieht spürbar an: im ersten Halbjahr 1.438 Kaufverträge, +14 % gegenüber dem Vorjahr (Quelle: Gutachterausschuss). Die Bauzinsen liegen mit rund 3 bis 3,6 % deutlich über der Niedrigzinsphase, haben sich aber beruhigt. Zwischen den Stadtteilen bestehen große Preisunterschiede – Lage bleibt der stärkste Preistreiber. Der zweite große Hebel ist die Energiebilanz: gut sanierte Objekte verkaufen sich merklich schneller als sanierungsbedürftige. Wie sich der Wuppertaler Markt gerade entwickelt Die wichtigste Nachricht vorweg – und sie nimmt vielen Eigentümern die Sorge: Der Abwärtstrend ist gestoppt. „Die Preise fallen nicht weiter“, stellte Ricarda Baltz, Vorsitzende des Wuppertaler Gutachterausschusses, zur Marktlage fest. Was das konkret bedeutet, zeigt ein Blick auf drei Faktoren. Die Nachfrage kommt zurück Nach zwei zurückhaltenden Jahren spüren wir wieder deutlich mehr Bewegung – und die Zahlen bestätigen das: 1.438 Kaufverträge im ersten Halbjahr, ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr. 382 Mio. € Geldumsatz am Immobilienmarkt, +12 %. Besonders gefragt: Eigentumswohnungen (839 Verkäufe, +19 %) und Einfamilienhäuser (260 Verkäufe, +17 %). Genau das erleben wir in der Praxis: Zu gut vorbereiteten, realistisch bepreisten Objekten kommen wieder spürbar mehr Anfragen als noch vor einem Jahr. Die Zinsen haben sich beruhigt Der Schock der schnellen Zinssteigerung sitzt vielen noch in den Knochen. Doch das Umfeld ist ruhiger geworden: Zu Jahresbeginn lagen die Bauzinsen bei rund 3,3 %, im weiteren Verlauf pendelten sie zwischen etwa 3,0 und 3,6 %. Das ist weit von den Zeiten unter 1 % entfernt – aber es ist planbar geworden. Und Planbarkeit ist genau das, was Käufer für eine Entscheidung brauchen. Energieeffizienz trennt den Markt So deutlich wie nie entscheidet der energetische Zustand über den Verkaufserfolg. In den vergangenen Monaten haben wir festgestellt, dass energetisch schlechte Häuser deutlich längere Vermarktungszeiten haben: Während moderne Objekte teils schon innerhalb von rund acht Wochen verkauft sind, brauchen sanierungsbedürftige oft etwa vier Monate. Diese Zweiteilung wird sich absehbar weiter verschärfen. Preise nach Stadtteilen und was wir in der Vermarktung erleben „Den“ Wuppertaler Quadratmeterpreis gibt es nicht – und das sagen wir jedem Eigentümer im ersten Gespräch. Zwischen den Lagen liegen Welten, und genau diese Unterschiede kennen wir aus jahrelanger Vermarktung sehr genau. Zur groben Orientierung – bitte immer objektbezogen bewerten: Cronenberg: Häuser rund 2.800 €/m², Eigentumswohnungen rund 2.500 €/m² (Orientierungswert). Elberfeld: Häuser rund 3.000 €/m², Eigentumswohnungen rund 2.250 €/m² (Orientierungswert). Aus den realen Verkäufen: ein Reihenhaus wurde im Schnitt mit 130 m² für 340.000 € gehandelt, eine Doppelhaushälfte mit 135 m² für 400.000 € (Quelle: Gutachterausschuss). Gefragte Lagen wie das Briller Viertel, das Zooviertel oder Teile von Cronenberg halten ihr Niveau stabil, weil hier wenig Angebot auf viel Nachfrage trifft. Ein gepflegtes Objekt im Briller Viertel ist bei uns zuletzt in nur sieben Wochen verkauft worden. Einfachere Lagen und sanierungsbedürftige Objekte reagieren dagegen empfindlicher auf die höheren Finanzierungskosten. „Wir sehen jede Woche, welche Immobilien innerhalb weniger Tage verkauft werden – und welche monatelang am Markt bleiben. Der Unterschied ist fast nie der Zufall, sondern fast immer der Preis und die Vorbereitung.“ Daniel von Baum, Daniel von Baum Immobilien Wie sich die Preise in den einzelnen Wuppertaler Stadtteilen längerfristig entwickeln, haben wir ausführlich in unserem Beitrag zur Immobilienpreise-Entwicklung in Wuppertal beschrieben. Fazit Die Lage ist heute weniger dramatisch, als viele befürchten. Die Korrektur ist durch, die Nachfrage kehrt zurück, und wer gut vorbereitet ist, verkauft erfolgreich. Für Käufer wie Verkäufer gilt: informiert und mit realistischem Blick entscheiden. Was Käufer aktuell beachten sollten Käufer sind derzeit in einer besseren Verhandlungsposition als in den Boom-Jahren. Wichtig sind solide Finanzierung, ausreichend Eigenkapital und ein ehrlicher Blick auf Sanierungs- und Energiekosten – die gehören in jede Kaufentscheidung. Was Verkäufer aktuell beachten sollten Für Verkäufer zählt vor allem der marktgerechte Preis. Wer sich an den Höchstwerten von 2021 orientiert, riskiert lange Vermarktungszeiten. Eine aktuelle, ehrliche Bewertung ist die Grundlage für einen guten Abschluss. Unser Blick auf die kommenden Monate Wir rechnen mit einer Fortsetzung der Stabilisierung: gepflegte, energieeffiziente Objekte in guten Lagen bleiben wertstabil, sanierungsbedürftige nur mit realistischem Abschlag verkäuflich. Wuppertal bleibt ein attraktiver, aber sehr differenzierter Markt. FAQ Fallen die Immobilienpreise in Wuppertal weiter? Nein. Laut Gutachterausschuss haben sich die Preise auf dem Vorjahresniveau stabilisiert und fallen nicht weiter. In gefragten Lagen ziehen sie teils sogar wieder leicht an. Wie viele Immobilien werden aktuell in Wuppertal verkauft? Im ersten Halbjahr wurden rund 1.438 Kaufverträge geschlossen – 14 % mehr als im Vorjahr. Die Nachfrage zieht also spürbar an. Wie hoch sind die Bauzinsen derzeit? Sie liegen aktuell bei etwa 3 bis 3,6 % für zehnjährige Zinsbindung – deutlich über der Niedrigzinsphase, aber stabil und damit planbar. Welche Stadtteile in Wuppertal sind besonders gefragt? Bevorzugt sind Lagen wie das Briller Viertel, das Zooviertel und Teile von Cronenberg. Dort trifft begrenztes Angebot auf konstante Nachfrage, was die Preise stützt. Was kostet ein Haus in Wuppertal im Schnitt? Das hängt stark von der Lage ab: In Elberfeld liegen Häuser bei rund 3.000 €/m², in Cronenberg bei rund 2.800 €/m² (Orientierungswerte). Reale Reihenhäuser wurden im Schnitt für rund 340.000 € gehandelt. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen? Für gepflegte, realistisch bepreiste Objekte ja – die Nachfrage ist zurück. Entscheidend sind der richtige Preis und eine professionelle Vermarktung.