Mit Immobilien Steuern sparen

Daniel von Baum

Spar-Tipps: Steuervorteile von Immobilien

In Zeiten, in denen leistbarer Wohnraum zusehends knapper wird, bietet das Investieren in Immobilien eine spannende Alternative. Das Credo lautet, nach Möglichkeit Eigentum zu schaffen, anstatt langfristig hoher Mieten zu bezahlen. Die Investition ins eigene Haus oder die eigene Wohnung sorgt nämlich nicht nur dafür, dass das Wohnen im Rentenalter erschwinglich wird, sondern mit Immobilien lassen sich auch Steuern sparen. Nicht zu Letzt die nach wie vor günstige Zinslage macht Immobilien zudem zu einer begehrten Kapitalanlage. In unserem Blogartikel erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, mit Immobilien Steuern zu sparen und was es dabei besonders zu beachten gilt.

1. Steuern sparen mit Immobilien als Kapitalanlage

Wer sich dazu entscheidet, in eine Immobile zu investieren und diese nicht selbst zu bewohnen, sondern an Dritte zu vermieten, hat attraktive Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Das beginnt bereits mit dem Erwerb der Anlageimmobilie. Hierbei können Eigentümer den Kaufpreis respektive die Herstellungskosten entsprechend steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, welche bis einschließlich den 31. Dezember 1924 errichtet wurden, können 40 Jahre lang jährlich 2,5 Prozent der Kaufsumme von der Steuer abgesetzt werden. Bei Häusern oder Wohnungen, die nach diesem Stichtag errichtet wurden, können immerhin noch 2 Prozent der Anschaffungs- bzw. Baukosten steuerlich gemacht werden, für eine Dauer von 50 Jahren.

Anders verhält es sich bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Diese unterliegen besonderen Auflagen. Soll daher ein denkmalgeschütztes Haus saniert oder modernisiert werden, sind hierfür in der Regel spezielle Genehmigungen notwendig. Wer ein derartiges Objekt erwirbt, kann jedoch über einen Zeitraum von 8 Jahren jährlich 9 Prozent der Modernisierungskosten steuerlich geltend machen. Anschließend können für weitere 4 Jahre 7 Prozent abgesetzt werden.

Im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage kann auch eine etwaig bezahlte Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden – jedoch nicht als Vollbetrag, sondern ebenfalls in Form einer jährlichen linearen Abschreibung von 2 oder 2,5 Prozent. Ferner kann der Vermieter auch beauftragte Gutachten wie ein Verkehrswertgutachten oder die Kosten für eine geschaltete Immobilienanzeige beim Finanzamt geltend machen.

Des Weiteren sind bei Anlageimmobilien folgende Positionen steuerlich absetzbar:

Notariatskosten und -gebühren
Anwalts- und Steuerberaterkosten

2. Laufende Kosten von Immobilien steuerlich absetzen

Mieteinnahmen müssen beim Finanzamt in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (Anlage V) gemeldet und folglich verteuert werden. Allerdings können nicht nur beim Erwerb einer Anlageimmobilie selbst Steuern gespart werden, sondern auch nach dem erfolgten Kauf.

In erster Linie sind hier etwaige Kreditzinsen zu nennen, die im Rahmen eines Darlehensfinanzierung anfallen und anschließend entsprechend steuerlich absetzungsfähig sind. Zudem können auch Kontoführungsgebühren abgezogen werden, sofern diese im direkten Zusammenhang mit einem speziell für die Immobilie eingerichteten Konto stehen. Das Weitern können vom Vermieter auch Nebenkosten wie Kosten für die Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste (Reinigung, Winterservice usw.) von der Steuer abgesetzt werden. Selbst allfällige Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände können steuerlich geltend gemacht werden.

3. Steuern sparen als Eigentümer einer Immobilie

Wer ein Haus oder eine Wohnung möbliert vermietet, kann sogenannte Abstandzahlungen für die Inneneinrichtung bzw. das Mobiliar von der Steuer absetzen. Dabei gilt: Einrichtungsgegenstände, die weniger als 800 Euro zuzüglich der Umsatzsteuer kosten, dürfen noch im selben Jahr mit der vollen Summe steuerlich geltend gemacht werden. Möbel oder Einrichtungsgegenstände, welche diesen Betrag hingegen übersteigen, müssen über mehrere Jahre gleichmäßig abgeschrieben werden.

Auch Kosten für Reparaturen und Renovierungsarbeiten können beim Finanzamt geltend gemacht werden. Diese werden im Rahmen der Steuererklärung als Werbungskosten deklariert. Des Weiteren können neben Handwerkerkosten auch andere haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Gartenpflege oder Kosten für die Reinigung der Immobilie in der Steuerklärung erfasst und steuerlich geltend gemacht werden. Vermieter, die sich eigenständig um die Vermarktung, Vermietung und Verwaltung ihres Objektes kümmern, haben zusätzlich die Möglichkeit, etwaige Bürokosten wie Kosten für Schreibwaren, Telefon, Software oder Porto steuerlich geltend zu machen. Hierzu zählen auch Fahrt- bzw. Reisekosten, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie auftreten oder Bewirtungskosten bei Treffen mit (potenziellen) Mietern.

Nicht zu guter Letzt kann auch die an die zuständige Kommune zu entrichtende Grundsteuer in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Wer bei der Wahl des Standorts der eigenen Anlageimmobilie flexibel ist, kann bei Bedarf zudem verschiedene Regionen miteinander vergleichen, da der prozentuale Anteil der Grundsteuer von Region zu Region mitunter deutlich variieren kann. Auch auf diese Weise lassen sich mit Immobilien ebenfalls geschickt Steuern sparen.

Summa summarum zeigt sich, die Investition in eine Immobilie kann sich nicht nur langfristig lohnen, auch Steuern können mit einer Immobilie nachhaltig gespart werden. Wer hingegen eine Wohnung oder Haus nicht vermieten, sondern eine Immobilie veräußern will, findet hier nützliche Informationen rund um das Thema Immobilienverkauf und Steuern.

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KfW-55-Förderung wird 2022 eingestellt

16. Dezember 2021 Keine Kommentare

Achtung: Die Förderung für Effizienzhäuser 55 endet Anfang Februar Wuppertaler Bauherren sollten schnell reagieren. Obwohl die Änderungen erst kürzlich beschlossen wurden, fallen bereits ab Februar 2022 sämtliche Zuschüsse und Förderkredite für Effizienzhäuser 55 aus der KfW-Förderung weg. Sie können Ihre Anträge für einen Neubau des Effizienzhausstandards 55 nur noch bis 31. Januar 2022 einreichen. Danach gelten höhere Anforderungen an den Baustandard, sodass zertifizierte Effizienzhäuser der Stufe 40 staatlich gefördert werden. Warum wird die KfW-55-Förderung eingestellt? In den vergangenen Jahren hat die nationale Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) den Bau sowie den Kauf eines Effizienzhauses der Klasse 55 gefördert Darunter sind Gebäude zu verstehen, die nur 55 Prozent der Energie eines konventionellen Neubaus benötigen. Ein Effizienzhaus der Stufe 55 galt dank seines verringerten Energieverbrauchs als umweltfreundlich. So zumindest bis vor wenigen Jahren. 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Darunter fällt beispielsweise die Umstellung oder Erweiterung von Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien oder die Erneuerung der Fenster. „Es ist nur verständlich, dass die KfW jetzt höhere Anforderungen an die Energieeffizienz eines staatlich geförderten Neubaus stellt“ meint Immobilienfachmann Daniel von Baum, der sich für die Vermarktung nachhaltiger Effizienzhäuser der Stufe 40 engagiert. WICHTIG: Antragstellung nur noch bis 31.01.2022 Sie müssen zügig handeln, wenn Sie den Neubau eines Effizienzhauses 55 geplant haben. Ihr Förderantrag muss vor Baubeginn und spätestens bis zum 31. Januar 2022 bei der KfW eintreffen. Ausnahmefall: Wenn bereits ein dokumentiertes Beratungsgespräch mit der Bank stattgefunden hat, kann die Antragstellung für eine Förderung gegebenenfalls auch später erfolgen. Erkundigen Sie sich am besten direkt bei der KfW. Welche Fördermöglichkeiten gibt es 2022? Ab sofort möchte die nationale Förderbank KfW den Bau von Gebäuden der Effizienzhaus-Stufe 40 ankurbeln. Diese Effizienzhäuser benötigen nur noch 40 % des Energiebedarfs eines konventionellen Gebäudes. Zudem sind sie so gut isoliert, dass sich der Wärmeverlust deutlich verringert. Nicht nur im Vergleich mit Altbauten, sondern selbst im Vergleich mit einem Neubau der Effizienzstufe 55 zeigen sich die Vorteile eines Neubaus der Effizienzstufe 40 deutlich. Man muss weniger heizen und spart so viel Energiekosten, dass sich die Investition in eine energieeffiziente Bauweise schnell rentiert. 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Das Ende der KfW-55-Förderung macht nun ein Umdenken und Umplanen auf die nächsten Stufen der Förderung – dem Effizienzhaus 40, 40 EE, 40 NH oder 40 Plus – erforderlich. Natürlich ist eine solche Umplanung herausfordernd, denn die Effizienzhausstufe 40 lässt sich laut Experten nicht einfach nur durch die Änderung der Energietechnik erreichen. Es bedarf zudem bauliche Maßnahmen. Ein Gebäude aus Ziegeln muss beispielsweise mit dickeren Wänden gebaut werden, um den neuen Anforderungen zu entsprechen, was entweder die Innenräume verkleinert oder den Gesamtgrundriss des Gebäudes vergrößert. Der Bau energieeffizienterer Häuser der Stufe 40 spiegelt sich auch in Wuppertal im höheren Preis wieder. Je nach Materialien kann der Bau eines KfW-40-Hauses bis zu 7,5 Prozent teurer als der Bau eines KfW-55-Hauses ausfallen, was sich jedoch aufgrund staatlicher Förderungen, Zuschüssen und langfristigen Energieeinsparung schnell amortisiert. 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