Mit Immobilien Steuern sparen – so holen Sie sich Geld zurück
Das Finanzamt beteiligt sich an Ihrer Immobilie – wenn Sie wissen, wie. Abschreibung, Zinsen, Reparaturen: Wir zeigen, was Vermieter absetzen können, wo die bekannteste Steuerfalle lauert und was Selbstnutzer mitnehmen.
von Daniel von Baum, Immobilienmakler in Wuppertal🗓 aktualisiert November 2026⏱ 6 Min. LesezeitDas Wichtigste in 20 Sekunden
- Vermieter schreiben das Gebäude ab: 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr.
- Zinsen, Verwaltung, Reparaturen mindern die zu versteuernde Miete.
- Achtung 15-%-Grenze: hohe Renovierungen kurz nach dem Kauf zählen nicht sofort.
Wie viel jedes Jahr abgesetzt wird
Drüberfahren oder antippen.
Vermietete Wohnung in Wuppertal
Kaufpreis 200.000 €, davon Gebäudeanteil 160.000 €, Kaltmiete 750 € im Monat (Beispielwerte).
Statt 9.000 € versteuern Sie nur 500 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % sind das knapp 3.000 € weniger Steuern im Jahr.
Was Vermieter außerdem absetzen können
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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision erhöhen die Basis für die Abschreibung – anteilig für das Gebäude.
Kaufnebenkosten -
Kreditzinsen, Hausverwaltung, nicht umgelegte Nebenkosten, Versicherungen, Kontoführung und Fahrten zur Immobilie.
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Erhaltungsaufwand wie neue Fenster, Bäder oder Heizung ist meist sofort absetzbar. Größere Beträge können Sie auf bis zu fünf Jahre verteilen.
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Einrichtungsgegenstände bis 800 € netto setzen Sie im selben Jahr ab, teurere Möbel über mehrere Jahre.
Die 15-%-Falle nach dem Kauf
Viele kaufen eine ältere Wohnung und renovieren direkt. Liegen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 % des Gebäudewerts (ohne Mehrwertsteuer), gelten sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Dann dürfen Sie sie nicht sofort absetzen, sondern nur über die Abschreibung verteilen.
Unser Tipp: Renovierungen planen und gegebenenfalls zeitlich strecken – und vorher mit dem Steuerberater sprechen.
Auch im eigenen Zuhause lässt sich sparen
01) Handwerker
20 % der Lohnkosten, bis 1.200 € Steuerersparnis pro Jahr.
02) Haushaltsnahe Dienste
Gartenpflege, Reinigung: 20 %, bis 4.000 € pro Jahr.
03) Energetisch sanieren
Steuerbonus oder Förderung für Dämmung, Fenster, Heizung.
04) Steuerfrei verkaufen
Selbst bewohnt: oft schon vor Ablauf von zehn Jahren.
Wir rechnen Kapitalanlagen ehrlich durch
Bevor Sie kaufen, zeigen wir Ihnen Miete, Kosten und Rendite – damit die Zahlen auch nach der Steuer passen.
Kurz beantwortet
Wie viel kann ich bei einer vermieteten Immobilie abschreiben?
Den Gebäudeanteil des Kaufpreises: 2 % pro Jahr bei Baujahr ab 1925, 2,5 % bei Altbauten bis 1924 und 3 % bei Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?
Meist ja, als Erhaltungsaufwand. Aber Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Liegen die Kosten über 15 % des Gebäudewerts (netto), müssen sie über die Abschreibung verteilt werden.
Spare ich auch als Selbstnutzer Steuern?
Ja, aber weniger. Bei Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt sind 20 % der Lohnkosten absetzbar, bis 1.200 € Steuerersparnis pro Jahr. Dazu kommen Förderungen für energetische Sanierungen.
Darf ich an Familienangehörige günstiger vermieten?
Ja. Solange die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, können Sie alle Werbungskosten voll absetzen.
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Zahlen sind Beispielwerte.
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